Гарсониера в краен софийски квартал за 120 хил. евро. Панелка в "Люлин" за 200 хил. евро. Тристаен в престижен район за над 300 хил. евро. Къща с двор в покрайнините на Витоша за минимум половин милион евро...

Тези оферти вече се смятат за нещо нормално за пазара на недвижими имоти в столицата. Цените се покачват рекордно, а търсенето е по-голямо от всякога. Поскъпването се очаква да продължи и догодина.

Агенциите за недвижими имоти, които постоянно отричат да има балон на жилищния пазар, вече признават - жилищата в София са надценени. Което означава, че рано или късно пазарът ще потърси равновесие и много от купувачите ще се окажат на загуба.

Брокерите потриват доволно ръце, отчитайки много силен пазар на жилища в София тази година. Това ще рече нестихващо търсене, растящи цени и бързо сключване на сделки почти без пазарене. Все още е рано да се прецени дали ограниченията на БНБ за отпускане на ипотечни кредити от началото на октомври ще окажат някакво успокояване на пазара.

"През втората половина на годината се наблюдава нов цикъл на повишение на цените, въпреки забавянето на инфлацията до 2%. Номинално ръстът на цените е 18%, а като се изключи инфлацията, реалното поскъпване е 16%", посочва Полина Стойкова, изп. директор на "Бългериън пропъртис" на база на сключените от агенцията сделки.

Средната цена достига 2000 евро за кв.м

Така средната цена на квадратен метър жилищна площ по данни на агенциите на недвижими имоти вече гони 2000 евро, а за напълно завършени жилища на вторичен пазар - около 2300-2500 лв. В идеалния център цените доближават психологическата граница 4000 евро, а в скъпите квартали като Лозенец, Изгрев, Изток - 3000 евро. В по-крайни квартали с бурно строителство на жилищни сгради като Малинова долина, Кръстова вада, Банишора се намират оферти все още са под 2000 евро за квадратен метър (1600 - 1800 евро).

От обясненията на брокерите става ясно, че пазарът в София основно се движи от новото строителство на жилищни сгради. Вторичен пазар почти липсва, т.е. собствениците на жилища се въздържат да продават, при това от доста време, вероятно в очакване цените още повече да се качат.

Страхът от по-голямо поскъпване подхранва и все по-силния интерес към закупуване на недвижим имот в София. В резултат на което търсенето значително изпреварва предлагането и точно това надува цените.

Засега цените не стряскат купувачите -

броят на сключените сделки с имоти в София расте тази година след миналогодишния лек спад. По данни на Агенцията по вписванията продажбите за първите девет месеца са нараснали с 13%.

По-голямата част от сделките се извършва още на най-ранен етап от започването на обекта. 65% от продажбите са преди Акт 14, казва Иван Козаров, от "Ню естейтс", които са специализирани на пазара на ново строителство. Строителните предприемачи не се страхуват да предлагат гъвкави схеми на плащане, като например 20% при сключване на договора, а остатъкът - при получаване на Акт 16. Над 60% от сделките с ново строителство се финансират с ипотечни кредити и две трети от продажбите се сключват без отстъпки от цената. Купувачи са предимно българи, които взимат новото жилище преобладаващо за ползване, по-рядко като инвестиция.

От "Ню естейтс" също потвърждават, че и при новото строителство, където жилището се продава само на шпакловка, цените са скочили тази година с 10-15%. Няма обяснение защо строителите продават по-скъпо, при положение, че за строителните материали вече няма инфлация, както преди две-гри години. Едва ли и повишението на минималната заплата е проблем за предприемачите, защото в строителството заплащането е далеч над минималното ниво. Козаров обаче не се съмнява, че и догодина ще продължи двуцифреният ръст на цените в София.

И като причина посочва издадените разрешителни за строеж в столицата тази година, които са с 30% по-малко от предната - знак за свиване на предлагането на имотния пазар.

Строителните предприемачи също се оплакват от тромави процедури за получаване на разрешително за строеж и твърдят, че ако тези процедури се отпушат, пазарът ще се наводни с достатъчно нови имоти, което ще свали цените им. Дали да им вярваме? Наскоро публикувана интерактивна карта на София, изработена от ИТ специалистът Боян Юруков, разкрива мащабите на бъдещо чудовищно застрояване на столицата на базата на издадени визи за проектиране и предложения за промени в подробни устройствени планове. Ако тези строежи се осъществят, то със сигурност цените на имотите в столицата ще паднат, но не заради насищане на пазара, а заради силно влошаване на качеството на живот в подобна среда.

Брокерите обаче са и притеснени от този устрем на цените. Някои смятат, че цените на жилищата в София все пак ще се поуспокоят през 2025 г. Първо, защото заплатите няма вече да растат с такива темпове. "Надяваме се догодина да се появят и повече оферти на вторичния пазар, защото собствениците ще осъзнаят, че вече са достигнати пиковите цени", смята Полина Стайкова от "Бългериън пропъртис". Според нея определяне на дата за влизане в еврозоната също може да успокои пазара.

Пазар за над 10 млрд. лева

През тази година страната ни достига рекорден брой сделки с жилищни имоти, закупени от домакинства. Докато в последните години броят на продажбите е около 90 000 годишно, то през 2024 г. се очаква да надхвърлят 96 хиляди. 

Значителен ще е и ръстът на стойността на сключените сделки. Ако през 2023 г. сделките с жилищни имоти в страната, закупени от домакинства, са били малко под 9 млрд. лв., то тази година се очакват да достигнат 10.5 млрд.

"Никога не сме имали такъв обем сделки", казва Мирослав Владимиров от "ЕРА Недвижими имоти". Според него не е съвсем вярно, че няма достатъчно предлагане на съществуващи жилища на вторичния пазар. От 2018 г. броят на сделките със старо строителство непрекъснато расте и от 48 хиляди вече надхвърля 66 хиляди - 75% от всички сделки са със съществуващи жилища. "Следователно не липсата на предлагане на старо строителство е причина за ръст на цените. Просто търсенето в последните години на жилища скочи изключително много и предлагането не може да му насмогне", казва експертът.

В началото на деформиране на пазара

Владимиров алармира и за друг нов феномен - за първи път от 15 години (т.е. от последната голяма финансова криза и спукването на имотния балон) се къса връзката "цени на недвижими имоти-инфлация". Обикновено цените на жилищата изпреварват инфлацията с 2-3% и когато тя се забави, се забелязва забавяне и на цените на пазара на недвижимите имоти. Тази година обаче цените на жилищата не само в София, но и в другите големи градове в страната, растат с 14-15%, въпреки значително по-ниската инфлация от 2-3%. 

"В началото сме на деформиране на цените на имотите и не е ясно как ще се развие този тренд", смята Владимиров.

Той припомня, че от предишната финансова криза Еврокомисията и ЕЦБ следят няколко показателя за дисбаланси в страните-членки с цел да не кривнат финансово от правия път.  Единият от тях са дефлираните цени на жилищата, т.е. изчистени от инфлацията. ЕЦБ смята, че тези дефлирани цени не трябва да растат годишно с повече от 6%. В противен случай се счита, че пазарът е надценен и трябва да се вземат мерки за постигане на равновесие.

"Дори и в периода на най-голяма инфлация дефлираните цени у нас не са растяли с повече от 5% годишно. За първото и второто тримесечие  на 2024 г. обаче те нарастват с 13-14%. Дори и да няма никакъв ръст през следващите две тримесечия, което е невъзможно, ще получим за цялата година със сигурност над 6% повишение. Очаквам, че ще е над 10%", казва Владимиров.

Как да излезем от тази ситуация?

Ако цените на жилищата станат прекалено високи, е логично да се очаква хората да спрат да търсят и това неминуемо ще доведе до спад в цените.

При силно търсене на работна ръка и безработица под 4%, при достъп до евтино ипотечно кредитиране и постоянен ръст на доходите в последните пет години, сред хората се създават оптимистични очаквания за закупуване на ново жилище. Оптимизмът, че доходите ще продължат да растат, подхранван и от обещанията на политиците за увеличения на заплати в редица бюджетни сектори, ще продължи да движи пазарът на жилищата и през 2025 г. и затова част от брокерите прогнозират нови 12-15% ръст на цените догодина, ако не се случи някаква неочаквана криза.  

"Този самозахранващ се цикличен процес е истинският риск пред жилищния пазар, на който вече се наблюдава надценяване на имотите. За пазара е по-добре да се върне още сега, дори с цената на намаляване на сделките, към по-балансиран път на развитие, защото надценените пазари не завършват добре“, предупреждава Владимиров.

Ако България не беше във валутен борд, досега БНБ щеше да вдигне лихвите по кредитите. Мнозина брокери смятат, че  предприетите от октомври ограничителни мерки пред кредитирането са само началото и догодина БНБ ще въведе по-големи ограничения, които да извадят от пазара на имоти по-голяма група потребители. Като се има предвид, че 60% от покупките на жилища ново строителство се финансират с ипотечен кредит, то ограничаването на кредитирането е съществен фактор, който ще успокои пазара. А пазарите винаги търсят равновесие. По-добре това да се случи рано и режисирано и с по-малко негативни последици, отколкото да се чака, докато се спука балонът.