Контролирано от „Химимпорт“ дружество е придобило от държавата поредните апетитни имоти в района на летище София. Сделката за 27 508 кв. м. с фирма „България Ер Меинтенанс“ е финализирана на 18 януари 2021 г. при средна цена от 101 евро на квадратен метър – цена, обявена за нереалистична още в далечната 2008 г. при сходна сделка на тройната коалиция. Около новия договор – подписан отново на ръба на мандата, има и други любопитни подробности – като светкавично бърза администрация и странни съвпадения около инвестиционните разходи по проекта. Какво става ясно от документите около продажбата на имотите?
Бързи, смели, сръчни
Както „Сега“ писа, решението за продажба на терените директно на „България Ер Меинтенанс“ без провеждане на търг бе взето от кабинета на Бойко Борисов на 18 септември 2020 г. Правителството се позова на Закона за насърчаване на инвестициите, който позволява продажба на земя без конкурсна процедура на сертифицирани инвеститори. С решението кабинетът обяви за терен с отпаднала необходимост военен имот от близо 15,7 декара и възложи на областния управител на София-област да го продаде на „България Ер Меинтенанс“ заедно с втори терен на същото място от 11,7 декара.
Интересно е, че кабинетът дори формално не е изчакал „България Ер Меинтенанс“ да подаде официално заявление по реда на Закона за насърчаване на инвестициите – покупка на земя без търг. То е подадено пред областния управител на 30 септември 2020 г., след като кабинетът вече е взел решение за сделката. Всичките действия на администрацията около сделката - ново актуване на имотите, даване на съгласия и съгласувания, са извършени ударно и са приключени до 16 декември 2020 г.
За самото намерение за купуване на земята всъщност се е знаело много преди това – още от юни и юли, когато „България Ер Меинтенанс“ са подали документите за сертифициране на конкеретния инвестиционен проект. Проектът предвижда върху земята да бъде разширена съществуващата база за ремонт и обслужане на самолети, оперирана от „Луфтханза Техник“, като се обособи нова част за организация на техническото обслужване. За задвижването на тази инвестиция е дадено предварително съгласие от министъра на транспорта, собственик на единия терен – на 25 юни, и от министъра на отбраната – на 2 юли. На 27 юли „България Ер Меинтенанс“ вече може да се похвали и с издаден сертификат за инвеститор Клас А с размер на планираната инвестиция за период от 3 години в размер на 27 млн. лв.
Оценка на земята или стъкмистика около общия размер на инвестицията?
Около хронологията на сделката възниква и друг много интересен въпрос – кога точно е определена цената на земята. От сключения договор за продажба става ясно, че двата имота са оценени от трима независими оценители – физически лица, но дата не е посочена. В същото време от 2013 година насам Законът за насърчаване на инвестициите изисква общите планирани разходи за дълготрайни материални активи по инвестиционния проект да са минимум 5 пъти над сумата на купувания държавен имот. Неизпълнението на това условие е основание за разваляне на договора за продажба.
Още от юли е известен общият размер на планираната инвестиция от „България Ер Меинтенанс“ – 27 млн. лв. Ако трябва да се изпълни изискването за минимум 5 пъти разлика между цената на закупувания имот и инвестициите в дългосрочни материални активи, при инвестиция от 27 милиона цената на имотите следва да е над 5 400 000 лв. Интересното е, че оценителите на двата имота са определили 5 439 536 лв. без ДДС обща цена за тях. Горницата е компенсирана и с леко завишаване на инвестицията. От договора за продажба става ясно, че всички планирани разходи в размер на 27,3 млн. лв. по инвестицията на "България Ер Меинтенанс" са за закупуване на дълготрайни материални активи – 5 млн. за машини и оборудване, 16 860 436,67 за други непосочени активи и цената на земята, купувана от държавата, която също е включена в калкулацията. Откриване на нови работни места не се заявява.
Така въпросът за цената на имота звучи подобно на този за яйцето и кокошката – кое е първо – оценките на инвеститора по проекта или на независимите оценители, които уж трябва да защитят интереса на продавачите? И кога точно са правени оценките на независимите оценители, които би следвало да са с 6 месеца валидност?
Цената за „Химимпорт“ в района на летището – замръзнала во веки
Самата цена, предложена от лицензираните оценители, звучи странно на фона на предходните сделки на контролирани от „Химимпорт“ фирми в същия този район. Според договора от 2021 г. имотът на военните от 15 732 кв м. е оценен на 3 490 420 лв., или 113 евро на квадратен метър. Намиращият се в съседство втори терен от 11 776 кв. м. е оценен на 1 949 143,33 лв. без ДДС, или 85 евро на квадратен метър. От документите не става ясно на какво се дължи тази голяма разлика в цената на два съседни терена с еднакво предназначение, но обяснението може да е в съществуващи върху втория терен сгради на друго дружество – „Транс еър“. Ако това е причината за ниската цена, това се разминава със записания изричен ангажимент в договора „България Ер Меинтенанс“ да уреди сама и за своя сметка отношенията си с „Транс еър.
Още от 2008 г. – когато е първата сделка на контролирано от "Химимпорт" дружество с голям държавен терен покрай инвестицията на „Луфтханза Техник“, тези цени будят недоумение. В кабинета на тройната коалиция първата сделка – за продажба на 63 декара земя при цена от 101 евро, доведе до тежко противопоставяне от страна на министрите на НДСВ. „Къде сте виждали в София цена от 100 евро на квадрат“, пита тогава в прав текст министърът на държавната администрация Николай Василев. "Заради такива сделки правителствата втори път не идват на власт", предупреждава Василев. Просветният министър Даниел Вълчев пък направо се обявява против продаването на земята с аргумента, че тя може да се предостави само за дългосрочно ползване директно на "Луфтханза Техник", без да се минава през посредник, като собствеността върху нея остане за държавата. НДСВ не успява да убеди колегите си в коалицията и сделката минава.
През 2013 г. „Авиокомпания Хемус ер“, отново контролирана от „Химимпорт“, придобива други 65 декара за още по-ниска цена – 121 лв. без ДДС на кв. м. Проверка на "Сега" показва, че в момента цените на имотите варират сериозно, в зависимост от предназначението, като има и в пъти по-скъпи оферти от дадената оценка от независимите оценители.
Инвестицията в разширението на базата трябва да приключи в срок от 3 години. „България Ер Меинтенанс“ ще вложи собствени средства в размер на 8 100 000 лв. и банкови заеми в размер на 19 200 000 лв. За да се защити интересът на държавата при неизпълнение на инвестиционния проект и разваляне на договора по вина на инвеститора, през февруари в полза на държавата е учредена ипотека върху двата имота в размер на продажната цена – 5 439 563 лв. Предстои да видим ще се изпълни ли този инвестиционен проект.
-------------------------------------------------
ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ИНВЕСТИТОРА
Според сключения договор инвеститорът следва да въведе обекта в експлоатация до 3 години от подписването му. Проектът трябва да се поддържа минимум 5 години след завършване на инвестицията, като най-малко 80% от приходите трябва да са от заявената икономическа дейност. Дългосрочните материални активи по проекта трябва да са нови и закупени от несвързани с инвеститора лица. Купувачът няма право да се разпорежда минимум 5 години след завършването на инвестицията с конкретните имоти. Не може да учредява и обезпеченията.
