Quantcast
В София са нужни жилища, защото ще има 3 милиона население | СЕГА
facebook
twitter

Наблюдател

В София са нужни жилища, защото ще има 3 милиона население

Но Столична община не предвижда нови квартали, за да не прави инфраструктура, казва строителният предприемач Георги Шопов
19 292
Георги Шопов е председател на Националната асоциация на строителните предприемачи и съдружник в строителната Тобо Груп.

- Г-н Шопов, агенциите за недвижими имоти са категорични, че пандемията не се е отразила негативно на този пазар - сделките са почти на нивото от преди пандемията, цените на жилищата са се  повишили средно с 5%. Така ли е и от гледна точка на строителните предприемачи?

- Да, в личен план пандемията предизвика голям дискомфорт, но в бизнес отношенията ние сме доволни от изминалата година. Първо, правителството прояви разум и не спря нашата дейност. От друга страна, търсенето на жилищни имоти беше по-голямо от предлагането спрямо предпандемичната 2019 г. 

- Как се обяснява този повишен интерес на фона на толкова хора и бизнеси, които загубиха работа и доходи?

- Жилището е стока от първа необходимост. Всеки, който е дошъл да живее в един град, търси или да си купи жилище, или да наеме. В София има реална необходимост от жилища. Населението на столицата непрекъснато се увеличава и ние като общество не можем да отговорим на тази потребност. Затова и цените непрекъснато се качват.

- Столична община оповести тези дни анализ на общинското дружество "Софияплан", според който жилищната площ расте два пъти по-бързо от населението. Затова столицата нямала нужда от нови терени за жилищно строителство, а от обновяване на съществуващия жилищен фонд.

- Да, този анализ е в рамките на проекта "Визия за София". Добре е, че правят такъв анализ, защото от 30 години подобно нещо не беше правено. Ние дори нямахме база данни колко жилища и хора има, каква е инфраструктурата и развитието. Така не може да се планират улици и квартали.

Има обаче едно голямо разминаване в концепцията на Столична община и това, което ние от асоциацията на строителните предприемачи смятаме. Те казват, че София няма да се увеличава повече като население и затова не е необходимо нови територии да бъдат отредени за жилищно строителство, а градът трябва да се преуплътнява и презастроява в самия себе си. Според мен те тълкуват така данните и прогнозите, защото общината не иска да изгражда инфраструктура. Тя и в момента не отговоря на потребностите на обществото от жилищна площ и от прилежащата й инфраструктура. На общината й е много по-лесно да няма жилищно строителство, цените на жилищата да растат и да не строи нови улици, ВиК мрежа и всякаква друга инфраструктура.

Ние казваме друго. Гърция е горе-долу колкото България като население и като развитие. Там жителството не съществува от много по-отдавна. Столицата Атина е 3.2 млн. души. За добро или за лошо, това се случва и в България. Т.е. ние трябва да сме готови за една София от 3 млн. души население. Докато сега, създавайки рестрикция за жилищното строителство, бавейки издаването на едно строително разрешение с близо три години, Столична община предизвиква изкуствен дефицит. Администрацията не желае да се обременява и прави законите такива, че да си създава комфорт, а не да стимулира производството и строителството. От 30 години търсенето на жилища в София е по-голямо от предлагането и цените непрекъснато растат средно със 7% на година. За 30 години цените са скочили с 250%.

- В този анализ се посочва, че 150 000 са необитаемите апартаменти в София. Това не означава ли, че се е стигнало до пренасищане?

- Това е некоректно тълкувание. В кооперациите, които моята фирма например е построила - 45, няма нито един апартамент, който да е празен. Ако не от самите собственици, тези апартаменти са заети от наематели. От ООН и от Европа ни натискат, защото България и София са единствените държава и столица в света, които нямат жилищна политика. По цял свят държавниците са разбрали, че за да има силна държава, трябва да има работоспособно население, на което да му се осигури жилище - не да му се подари, а да се даде възможност на достъпна цена в рамките на един активен живот да го изплати. Това става с жилищна политика - с регулиране на територии и направата на инфраструктура. Жилищната политика след здравеопазването е най-важната в една страна - всеки човек има нужда от дом. 

Хората влагат парите си в апартаменти, защото това е най-сигурната инвестиция. Случаят КТБ показа, че и в банка има риск. А при нулевите лихви по депозитите и реалната 7-8% инфлация за 10-12 години спестяванията се губят. Докато цената на жилищата се качва, а доходността от наеми е около 5% на година. И затова хората с повече от един апартамент го отдават под наем. 

- Смятате ли, че и в следващите години със същия темп ще растат цените? И никаква здравна или икономическа криза не може да разклати този пазар?

- Да, категорично. Така е по цял свят в големите градове. Така е от 100 години и така ще бъде. Ние очакваме тази година ръстът на цените да е дори по-голям от миналата, т.е. повече от 5%. Това обаче не означава, че печалбите на строителните компании са се увеличили, защото реалната инфлация е 7%.

- Как определяте, че реалната инфлация е 7%?

- Сравняваме за две години цените на строителните материали. Миналата година те скочиха с 8.4%. Армировката беше 95 ст. на килограм, в момента е 1.30 лв. Реалната инфлация е много по-голяма, защото през 2020 г. се напечатаха страшно много пари в ЕС заради ковид кризата - трилиони евро, и те влизат в България под формата на помощи и субсидии. Левът е вързан с еврото и когато еврото се обезцени, се обезценява и нашата валута. 

- Не се ли опасявате, че ще се стигне до прекалено високи цени на недвижимите имоти и до спад на интереса на купувачите?

- Интересът няма да се намали, защото всеки иска да има жилище. Който има едно жилище, иска да има и второ, който има и второ, иска и апартамент на морето. Въпросът е дали може да си го позволи. Затова ООН следи важен показател за всеки град - покупателната способност или съотношението на средната заплата за града спрямо средната цена за квадратен метър жилищна площ. За София този показател е 0.8 - т.е. с една средна заплата може да се купи 0.8 кв. м жилищна площ. В Западна Европа е 0.08 - десет пъти разлика. Затова в големите градове там един адвокат или един лекар, а не просто среден гражданин, не могат да си позволят да имат собствено жилище и цял живот живеят под наем. В Мюнхен например един малък апартамент струва 1 млн. евро. Кой ги купува тези апартаменти? Те стават недостъпни за хората. Купува ги банковият спекулативен капитал и след това ги отдава под наем и една трета от дохода на хората отива цял живот да плащат наем.

- У нас сега кои са преобладаващите купувачи на жилища - тези с кредити или с готови пари?

- Статистиката на асоциацията на строителните предприемачи е следната: 12% от закупените жилища са с инвестиционна цел. Останалите са за живеене, основно се купуват от млади семейства, като 65% са с кредит.

- Очаквате ли лихвите по ипотеките през тази година да тръгнат нагоре? Има такива прогнози заради неяснотата с развитието на здравната криза и икономиките?

- Относно кредитирането в нашия бранш банките са оценили жилищното кредитиране като най-нискорисковото. Тези кредитополучатели са най-коректни и процентът на необслужваните кредити е изключително нисък. Затова банките кредитират с голямо желание нашите клиенти и лихвите са ниски и заемите се отпускат лесно.

- Има ли спад в строителството на нови сгради през 2020 г.? Кризата повлия ли на инвестиционните проекти?

- Ако гледаме статистиката за издадените строителни разрешения, тя е малко подвеждаща - има издадени разрешения, по които не се строи и инвеститорът няма намерение да строи. Затова данните, които са еднозначни, е каква площ е въведена в експлоатация, т.е. има Акт 16. През 2020 г. според статистиката въведените в експлоатация жилища са с 50% повече в сравнение с 2019 г. Така че, няма намаление на проектите в жилищното строителство. Търсенето расте, съответно и проектите се увеличават - изцяло пазарен принцип. В момента, в който търсенето намалее, и проектите ще намалеят. 

Но жилищният пазар е вечен. Нито една човешка дейност не може без жилище. И докато София продължава да се увеличава като население, докато продължават да се увеличават изискванията на хората към жилищната площ, ще има и жилищно строителство. Освен това има един голям потенциал в София. Не малка част от населението в столицата живее в панелни жилищни комплекси, които са морално и технически остарели. И всеки, който може да си го позволи, веднага излиза от панелния апартаменти и отива в ново строителство. 

- Това не създава ли друг голям проблем с необитаемите панелни жилища?

- Създава, но държавата и общината нищо не правят. Санирането не е достатъчно. Освен да бъде напудрена и топлоизолирана, сградата трябва да бъде и конструктивно обследвана за корозия на заварките на панелните елементи. И както функционира нашето общество - все да е след събитията, някой ден, недай си боже, ще падне панел, ще убие хора и тогава ще мислим защо така се случи.

- От агенциите за недвижими имоти обясняват как в кризата вече се търсели по-големи апартаменти, с големи тераси, къщи с дворове извън градовете. Това така ли е действително?

- Аз като строителен предприемач не съм забелязал такава промяна. В реалния живот нещата се свеждат до възможности - всеки би искал да живее в тристаен апартамент с 300 квадрата тераса, но не може да си го позволи. Една епидемия не може да промени финансовите възможности на един човек. Имайте предвид, че в Западна Европа един тристаен апартамент е 65 квадрата - просто толкова могат да си позволят хората. И ние, за съжаление, сме тръгнали натам заради огромната административна тежест и ваденето с години на строително разрешение. Това забавяне намалява предлагането и цените се качват. Ние сме категорично против това.

Що се отнася до пазара на къщи извън градовете, подобна тенденция има в Европа отпреди пандемията - доста млади хора, които предпочитат да жертват комфорта на големия град за сметка на зеленина, спокойствие и чистота на въздуха. Но не е заради пандемията. Нали не си представяте, че една пандемия може да осигури на едно младо семейство 150 хил. евро, за да купи и да ремонтира къща край София и да живее в нея?

Още

Поскъпването ще е умерено и само до идната пролет

17.10.2021

МИЛА КИСЬОВА

2981
Барабанистът на „Пинк Флойд“ сравни Уотърс със Сталин 

08.10.2021

2502
Идните 20 г. никоя партия няма да спечели мнозинство

07.10.2021

ТАНЯ ПЕТКОВА

3061