По какви правила става придобиването на имот чрез публична продан?
Н. М., София
През годините често се стига до невъзможност на фирми или физически лица да си обслужват кредитите. Това определено ще продължава и през следващите години. А ситуацията нерядко води до вариант, при който частен или държавен съдебен изпълнител изнася на публична продан недвижими имоти, които са служили за обезпечаване на съответните задължения.
В действащия Граждански процесуален кодекс (ГПК) има специална глава 43, озаглавена "Изпълнение върху недвижими вещи". Именно в нея могат да бъдат открити общи правила за купуване на недвижим имот по този начин.
Преди да се стигне до публична продан на имот, той трябва да бъде описан от съдебния изпълнител, който пък трябва да се увери, че имотът е бил собственост на длъжника към деня на налагане на възбраната. В описа се отбелязват местонахождението, границите на имота, наложените върху него ипотеки и възбрани, както и дължимите данъци.
После се стига до определяне на началната цена за публичната продан. За целта съдебният изпълнител назначава вещо лице от специален списък. Заключението на вещото лице се съобщава на страните, които в 7-дневен срок могат да го оспорят. Началната цена на имота, от която започва наддаването, е 80% от определената от вещото лице стойност на имота. При всички положения началната цена при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена.
Съдебният изпълнител е длъжен след изтичането на една седмица от описването да изготви обявление за продан. В него се прави описание на имота, посочва се собственикът му, ипотекиран ли е, има ли установени към момента на възбраната ограничени вещни права върху имота, вписани искови молби, възбрани и договори за наем, цената, от която ще започне проданта, и мястото и денят, в който ще започне и ще завърши проданта. Тази обява се поставя на съответните места в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, както и на самия имот, и то най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта. Съдебният изпълнител определя времето, през което недвижимият имот може да бъде разглеждан от лицата, които желаят да го купят.
Самата продан се извършва в сградата на районния съд. Тя продължава един месец и завършва в посочения в обявлението ден.
Законът изрично посочва, че длъжникът, неговият законен представител, длъжностните лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния изпълнител не могат да участват в наддаването. Ако до изтичането на срока за подаване на писмените наддавателни предложения длъжникът внесе всичко дължимо и разноските по изпълнителното дело, тогава проданта не се извършва.
Ако това обаче не се случи, се обявява купувач. За такъв се определя този, който е предложил най-висока цена. Ако сумата не бъде внесена, тогава се кани наддавачът, който е предложил следващата най-висока цена.
Ако купувач внесе в срок дължимата сума, то тогава съдебният изпълнител му възлага имота с постановление. На базата на този документ той го въвежда и във владение. Преди това купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане. Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. И то може да се брани само с иск за собственост.
