Предлагат ми да купя с предварителен договор имот от фирма, който още не е готов. Има ли някакви рискове и възможни проблеми?
К.Т., София
---------------------------
Определено през последните години придобиването на имоти чрез фирми, инвеститори, строители на зелено е честа практика. Както и при всички други способи, и тук трябва да се действа много внимателно - като се започне от проверка за това кой е собственик на съответното търговско дружество, през това дали то е собственик на земята и на бъдещите апартаменти или поне дали има право на строеж.
При всички положения е необходимо да се видят оригиналните документи, преди да бъде положен подпис под предварителния договор. Задължително е да се провери и дали няма някакви тежести върху имота - ипотека, възбрана. Много често именно това се оказва голям проблем и хората, които смятат, че са собственици, изведнъж биват гонени от имотите.
Добре е да се иска да се запише в предварителния договор текст, според който продавачът да декларира, че върху имота няма ипотека, няма съдебен спор за имота, че не е прехвърлял имота на други лица, не е упълномощавал други лица за продажба, върху имота няма наложена възбрана и не подлежи на реституция. Както и да декларира, че върху описания имот до момента на подписване на предварителен договор няма вещни и облигационни права на трети лица, вещни тежести или сключени други предварителни договори за покупко-продажба. Макар и да се постигнат такива текстове, то е добре да бъде извършена проверка в Агенцията по вписвания. Хубаво е подобни справки да се правят периодично във времето на строеж, за да не стане така, че фирмата междувременно ипотекира бъдещата сграда, земята или пък дори правото на строеж. Освен това е възможно срещу дружеството да бъдат насочени искове и въз основа на тях да бъде наложена и някаква възбрана за разпореждане.
Задължително е да се проучи и самата фирма. За целта може първо да се иска от самата нея удостоверение за актуално състояние. Може и да се провери в Търговския регистър и в съда - например дали няма някакви запори, дали срещу нея няма някакви искове, дали не е обявена в ликвидация или пък не е в процедура по несъстоятелност. Проверка може да бъде извършена по тази линия пак в Агенцията по вписванията, която администрира и Търговския регистър. Най-хубаво би било да се провери и дали въпросното търговско дружество е строило на друго място, дали не е имало някакви проблеми, как е строило и т.н.
Добре е да се изискат предварително всички необходими документи - дали има разрешително за строеж, одобрени планове и скици, дали са възможни проблеми, свързани с регулация, с прокарването на ток, парно, вода.
По правило собствеността и правата, свързани с нея, се определят и доказват чрез нотариален акт - той може да е следствие на покупко-продажба, на замяна, на дарение, по договор срещу издръжка и гледане или пък на придобиване по давност. Възможно е като доказателство за собственост да бъде представен примерно договор за замяна на съответния терен с общината. Или пък съдебно решение, с което се признава право на строеж по исково производство. Може и просто да има само нотариален акт за право на строеж без съответното дружество да има правото на собственост върху земята. Във всеки от тези конкретни хипотези обаче трябва да се внимава, както и върху документите, така и спрямо това какво се купува - дали се придобива и право на идеална част от земята под постройката или пък само самото жилище например.
