Как мога да преобразувам жилището си в офис?

Ф.С., София

Години наред много имоти се превръщаха в офиси, без никой да спазва каквито е да е правила, процедури, изисквания. И понеже на много места наемателите на офисите даваха по някой лев повече за почистване или каквито и да е други общи нужди, живущите в сградите, както и домоуправителите, си затваряха очите. 

А е необходимо да се знае, че според закона за устройството на територията (ЗУТ) един имот може да стане офис само при спазване на строги изисквания. Още повече, когато става дума за преобразуването на жилищен имот, без значение дали се преустройства за офис, магазин, ателие, лекарски или стоматологичен кабинет.

Няма спор, че много по-лесно и безболезнено помещения в жилищни сгради се превръщат в офиси и магазини при новостроящи се сгради. Такива помещения се залагат в архитектурните и конструктивните планове още в самото начало. За някои от тях се правят предварително промени, за да отговарят на изискванията - хранителни магазини, аптеки, стоматологични кабинети и др., предварително минават през контрола на ХЕИ и противопожарната охрана и т.н. За тях ЗУТ определя, че "обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се предвиждат в подземния, в полуподземния и на първия етаж, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания".

Много по-често обаче във вече построени жилищни сгради апартаменти се преустройват в такива обекти. В този случай е необходимо да се спазват правилата, за да не се стига до проблеми в конструкцията на сградите, до конфликти между етажни съсобственици, до нарушаване на архитектурните планове и т. н. 

Според ЗУТ "в съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия етаж". Задължително това преустройство трябва да е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания. Според закона е необходимо и "изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обектите".

По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи, казва ЗУТ. Друг е въпросът, че в не малко жилищни сгради това изобщо не е изключение, а правило. Особено в централните части на градовете. 

Трябва да се отбележи, че за преустройствата трябва да има проекти. Според ЗУТ към тях "задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата". А когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към проекта.

Според действащия закон за управление на етажната собственост собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание на етажната собственост.