Високото строителство не е особено популярно в София. Дали защото закрива нечия гледка или защото привлича нови жители/работещи в даден квартал, което не се харесва на местните и напоследък се превърна в любима боксова круша за политици, общественици и обикновени граждани. Изглежда по този въпрос мнението на цялата софийска общественост е в синхрон – високото строителство е лошо и трябва да се ограничи възможно най-много.
В действителност обаче високото строителство не би трябвало да е нещо, от което се боим. Напротив, високото и интензивно (гъсто) строителство може да е изключително полезен инструмент за по-устойчиво развитие на всеки съвременен град. Точно така – по-устойчиво и дори по-зелено. Но на първо място, разбира се, най-очевидните и директни позитиви на високото строителство са икономическите.
Строителните регулации водят до обедняване на населението
Във всеки голям град в света, рано или късно, достъпността на жилищата се превръща в основен социален проблем. Поради огромната концентрация на население, търсещо по-добра реализация в динамичната икономика на големите градове, цените на имотите в тях започват бързо да растат. Ако общината налага тежки регулации върху строителството, този растеж често започва да изпреварва ръста на доходите и населението на града обеднява. Самите строителни регулации всъщност на практика имат ефект на данък, който увеличава разходите на строителните фирми за реализацията на всеки нов строителен обект.
Това се случва по линия най-вече на допълнителните административни разходи, които фирмите трябва да понесат, за да се съобразят с регулациите, както и всякакви допълнителни конкретно материални изисквания, които регулациите налагат върху тях. Ограниченията относно това къде, какво и колко може да се строи представляват изкуствено ограничаване на наличната площ, която може да се използва за един или друг тип строителство. Както знаем от законите на търсенето и предлагането, когато се ограничи предлаганото количество на дадена стока (в случая земя), без търсенето за нея да се е променило, това води до покачване на цената. И съответно колкото повече подобни регулации и ограничения се налагат, толкова по-осезаем ще е ефектът върху цените на имотите.
Изследванията доказват отрицателните ефекти на регулациите
Това не е просто някаква хипотеза, а емпирично доказана тенденция. Например изследване в САЩ върху еластичността на местното предлагане на жилищни имоти заключава, че един от факторите, определящи нейното ниво, е сравнителната тежест на местните регулации върху строителството, както и нивото на данъците и специфичната топография на региона.
Друг анализ, фокусиран върху имотния пазар на Обединеното кралство, обхващащ периода 1974 – 2008 г., стига до извода, че регулациите, които оказват ограничаващо влияние върху предлагането на жилища, водят до значително оскъпяване на цените в страната и до изкуствено завишаване на разходите за живот и съответно водят до практическо обедняване на населението. Според техен експериментален икономически модел без регулаторни ограничения върху предлагането цените на къщите в Англия през 2008 г. щяха да бъдат с 35% по-ниски.
Разбира се, остава въпросът относно баланса между повече строителство и отрицателните ефекти от външен характер, които могат да бъдат породени от прекомерното застрояване. Да, някакви регулации са необходими именно за да се ограничат тези отрицателни ефекти. Изследванията по темата обаче сочат, че в повечето случаи регулациите, които се прилагат върху строителството, далеч надвишават по тежест това ниво и впоследствие негативните им ефекти върху имотния пазар. Столичната община не е изключение – регулациите в София са прекалено строги, с тенденция да стават все по-тежки (тази година например регулациите върху височината на строителството бяха допълнително утежнени).
Те със сигурност допринасят за сериозното покачване на цените на имотите в София през последните няколко години.
Грижа Ви е за околната среда? Подкрепяйте високото строителство!
Един голям мит, който се тиражира напоследък в рамките на своеобразната война срещу високото строителство, е, че то е вредно за околната среда и води до по-натоварен трафик в града. Нищо не би могло да е по-далеч от истината. Нонсенсът на подобни твърдения става ясен в момента, в който се замислим за това какво представлява по-високото строителство и какви се неговите директни ефекти върху усвояването на площ в рамките на територията на града. Очевидно е, че високото строителство позволява концентрацията на повече недвижими имоти, било то апартаменти, офиси, магазини или бизнес площи от друг тип, в рамките на фиксирана площ.
Очеизвадната импликация от това е, че колкото повече може да се строи вертикално (високо), толкова по-малко има нужда да се строи хоризонтално. Следователно толкова по-малко площ е необходима за разширяването на града. А икономисването на площта до възможно най-голяма степен е от изключителна важност за голям град като София, който продължава да се разраства по население. Ако искаме до максимална степен да предпазим природата около София и зелените площи в самия град, тогава трябва да подкрепяме дерегулацията на строителните ограничения, особено що се отнася до височината на сградите.
Това не е просто абстрактна теория. Икономистът от Харвард Edward Glaeser и урбанистът David Owen са обяснили надълго и нашироко в своите книги Triumph of the City и Green Metropolis защо, ако искат да са „по-зелени“, всички градове трябва да се стремят да са като Манхатън – гъсто и високо застроени. Както вече обяснихме горе, това е очевидно, когато разгледаме казуса от чисто икономическа гледна точка, фокусирайки се върху това как можем възможно най-ефикасно и интензивно да усвоим дадения ограничен ресурс (земята).
Най-големият унищожител на околната среда е субурбанизацията, която се стимулира от регулации, които ограничават височината и гъстотата на застрояване в даден градски регион. Този процес е много подробно документиран в редица големи западни градове и особено в САЩ. В София също се наблюдава подобен процес. През последните три десетилетия населението на столицата претърпява изключително сериозен растеж, което създава нуждата от разширяване на града по линия на нови жилищни, работни и развлекателни площи. Поради ограничения върху позволената гъстота и височина на застрояване обаче разширението на града се осъществява почти изцяло хоризонтално. Тази тенденция не може да продължава до безкрай, ако искаме да съхраним природата около София.
Други позитиви, свързани с трафика и разходите на общината
Освен това понеже позволява по-висока концентрация на население в рамките на единица площ, по-високото строителство скъсява дистанциите в града. Това е особено важно от гледна точка на натовареността на трафика.
По-ниската употреба на автомобилен транспорт води и до по-ниски емисии на вредни за здравето частици, които замърсяват софийския въздух. Понеже по-гъстото и високо застрояване води до по-малка нужда и съответно употреба на автомобилит, в сравнение с по-ниското и разредено такова, по този начин то редуцира и нивото на замърсяване на въздуха.
Но освен гореизброените негативи по отношение на имотния пазар, околната среда и трафика, регулациите, които принуждават ниско и разпръстнато строителство, носят и други негативи. Хоризонталното разширяване на града отвъд вече изградени жилищни и комерсиални комплекси означава, че общината трябва да планира и изгради напълно нова инфраструктура в тези региони. Това носи със себе си значително увеличение в разходите на общината, свързани не само със самата пътна, електрическа и ВиК инфраструктура, която се налага да бъде изградена, но и с разширяването на линиите на градския транспорт.
Тези разходи в крайна сметка ще се понесат от столичните данъкоплатци. И така всъщност ограниченията върху височината и гъстотата на строителството ги ощетяват два пъти. Веднъж по линия на по-високите цени на недвижимото имущество, до което водят, и веднъж по-линия на по-високите разходи на общината, които в крайна сметка се финансират чрез техните данъци.
