Промени в Закона на ДДС, одобрени от служебното правителство и внесени в Народното събрание, ще предизвикат нова, силна вълна на поскъпване на недвижимите имоти у нас.
Целта на финансовото министерство е ясна - да влязат повече пари в хазната от облагане с ДДС на сделките с имоти. Това обаче, както и при други данъчните промени, ще се случи на гърба на обикновените купувачи, за които цените на жилищата у нас стават все по-непосилни.
На практика промените в Закона за ДДС предвиждат да се обложат допълнително с 20% всички жилища "ново строителство", които излизат на вторичния пазар на имоти, заедно с прилежащите към тях терени. ДДС вече ще се дължи и при продажбите на земя за строеж - собственост на физически лица.
За целта финансовото министерство предлага всеки гражданин, който иска да продава жилище в нова сграда или какъвто и да е терен за строеж (урегулиран поземлен имот), преди това
трябва да се регистрира по Закона за ДДС
и така да бъде задължен да преведе на хазната начисления ДДС при сделката.
В момента на регистрация по ДДС при сделки с имоти ново строителство подлежат само тези физически лица, които в рамките на една година продават 3 или повече имота.
Държавата се опитва да затвори вратички в закона, с които се заобикаля облагането на ДДС при ново строителство, но в крайна сметка ще пострадат всички бъдещи купувачи, които ще платят скъпо и прескъпо избраното от тях жилище, коментират строителни предприемачи и имотни експерти.
Като нова сграда се посочват сградите на етап "груб строеж", както и тези, чийто Акт 16 е издаден преди по-малко от 5 години.
В момента, когато гражданин купува апартамент от строителя, той го купува с начислен ДДС, който строителят внася в бюджета. Според предлаганите промени, ако собственикът реши да продаде този апартамент в следващите 5 години, той отново ще трябва да начисли 20% ДДС върху стойността на продажбата, но няма да има право на данъчен кредит за предните 20%, които е платил на строителя.
Ето как този апартамент рязко ще поскъпне.
Например цената на жилището, закупено от строителния предприемач, е 100 единици плюс още 20 заради ДДС. Ако собственикът впоследствие реши да го продаде за 150 единици, това жилище вече ще струва на новия купувач 180 единици заради начисления 20% налог. И тъй като продавачът няма право да си възстанови платените на строителя 20 единици ДДС, много вероятно е той да надуе още повече цената - примерно да продаде жилището за 170 единици, вместо за 150. От което имотът за крайния клиент сериозно ще се оскъпи и ще надхвърли 200 единици, след начисления ДДС.
Ощетени от новото облагане ще са и хората, които продават наследствен терен за строеж или прехвърлят право на строеж на инвеститор.
В момента законът не предвижда тези терени да се облагат с ДДС, когато строителни предприемачи ги закупуват от граждани. Министерство на финансите обаче предлага тези сделки също да стана облагаеми, като собствениците на терени - физически лица, се регистрират предварително по Закона за ДДС и след продажбата внесат налога в хазната.
Тази промяна най-вероятно ще бъде за сметка на собствениците на терените, които ще получат 20% по-малко, защото строителите признават, че няма да платят от джоба си новия данък. Ако пък все пак купят земята по-скъпо с ДДС, после ще избият този допълнителен разход при продажбата на готовите апартаменти.
Всъщност държавата прави опит да пресече една разпространена практика на заобикаляне на облагането от страна на инвеститорите. В момента често строителният предприемач, ако намери терен с право на строеж, не го купува като фирма, а като група физически лица. После те продават до три апартамента от новата сграда без ДДС.
Покрай пресичането на подобни схеми обаче, ще пострадат и добросъвестни продавачи, които инцидентно продават свое жилище "ново строителство", и най-вече купувачите, които ще трябва да го купят с поне 20% по-скъпо.
Данъчни консултанти обръщат внимание, че новите разпоредби за регистрация по ДДС при сделките с имоти са неясни и объркващи и,
ако бъдат гласувани в този си вид, ще внесат правна несигурност.
Например в проекта е посочено, че на регистрация по този закон подлежи "всяко данъчно задължено лице, което извършва учредяване или прехвърляне на право на строеж върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията". Така формулирано, това означава, че и сделките между физически лица с градски и селски къщи с прилежащите дворове, ще трябва се облагат с ДДС. Т.е. ще поскъпнат с 20%.
Съмненията на експертите са, че с тези промени МФ и НАП, които не са в състояние да съберат данъците от строителните компании, всъщност възнамеряват да изтръскат гражданите.
"Каквито и данъчни промени да се направят, практиката показва, че не бизнесът плаща, а крайният клиент - гражданинът", признава Георги Шопов, председател на Асоциацията на строителните предприемачи.
Според него държавата иска по най-лесния начин - чрез допълнително облагане - да събере повече приходи от сделките с имоти, вместо да направи усилия да затвори други възможности за нарушения. Като пример той дава за пример широко разпространената практика сделките да се изповядват далеч под пазарната им стойност, например по данъчна оценка, от което бюджетът губи огромни данъчните постъпления. Освен това Шопов посочва, че трябва да се ограничи възможността фирми да придобиват голям брой апартаменти - например големи корпорации, фондове, банков капитал, с цел после да ги продават или отдават под наем, което също вдига цените на имотите.
А ценовият скок на пазара на имоти у нас става все по-обезпокоителен.
Тази година жилищата в София и другите големи градове в страната, са поскъпнали средно с 15%, въпреки значително забавената инфлация до 2-3%. Ако изключим инфлацията повишението на цените на жилищата е 12-13%, което е двойно повече от предходните години също с игнорирана инфлация. Това е знак, че пазарът на имоти, особено в София, е надценен, признават дори и брокерите. Според тях трябва да се вземат по-сериозни мерки за охлаждане на пазара.
Законопроектът с промените в ДДС облагането на сделките с жилища "ново строителство" и парцелите за застрояване не е съпроводен с оценка на въздействието и очаквани допълнителни приходи. В мотивите се посочва единствено, че новата разпоредба е "в контекста на борбата с измамите с ДДС, което е в съответствие с целите, определени от ЕС".
Само че в повечето страни от ЕС са в действие политики за подобряване на достъпността до жилище за младите семейства - мерки, които са точно в обратната посока на това, което се прави у нас. Например покупката на първо жилище от млади семейства е с намалена ставка ДДС, както е в Румъния, или дори се освобождава от облагане, както е в Сърбия. В Полша държавата гарантира ипотечните кредити за младите.
Също така важен въпрос е какво ще прави държавата с допълнително събраните приходи от облагането на сделките с имоти. Ако тя ги инвестира в подобряване на инфраструктурата и средата за живот, и създава работни места, това е положително. Но ако запушва дупки в бюджета и използва събраните средства за повишаване на издръжката на администрацията и заплатите в бюджетна сфера, това е меко казано, несправедливо.
