Задължително ли се вписва ипотеката върху недвижим имот?
Ж.К., София
Ипотеката има своята уредба в закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тя и залогът са обезпеченията върху едно вземане. Ипотеката е върху недвижим имот, а залогът се учредява върху движима вещ.
Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона. Важно е правилото, че тя може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума. От ЗЗД става ясно, че ипотеките са два вида - законна или договорна. Първата се учредява по силата на закон. Така например по закона за кредитните институции "банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит". Законна ипотека се учредява и при делби. Те са в полза на съделител, на когото примерно се дължи допълване на дела му. Тя се учредява и в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора.
При законната ипотека към нотариалния акт за покупко-продажба се изготвя писмена молба до Агенцията по вписвания. С нея се иска вписване на законната ипотека и задължително се посочват имотът, за който се вписва ипотеката, дължимата сума, срока за плащане.
Договорната ипотека пък се учредява чрез договор за ипотека, който се сключва с нотариален акт. По ЗЗД в него се посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тия лица е юридическо лице - точното му наименование; имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично. Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.
Важно е да се знае, че ипотеката има ред от вписването. Освен това трябва да се внимава, защото учредяването на ипотека е недействително, ако "било в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя, съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката". Всички те задължително трябва да са ясни.
Действието на вписването на ипотеката трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване. Вписването задължително се подновява по молба, която трябва да бъде придружена от препис от договора или от молбата за учредяване на ипотеката. Основно правило е, че кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори с предимство от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той.
