Строителни компании прекратяват едностранно договори за покупката на жилища "на зелено", ако клиентът откаже да подпише анекс с актуализирана нагоре цена. Тази практика е зачестила като нарушението в случая е това, че в договора няма инфлационна клауза. От "Асоциацията за защита на потребителите" са сезирани за много такива случаи.
Собствениците на имоти са сключили договорите на зелено още преди войната в Украйна и голямата инфлация, а сега строителят иска индексация на договорената в тях цена именно заради повишени разходи за енергия, горива и строителни материали вследствие на тази война.
От "Асоциацията за защита на потребителите" дават пример с изграждането на жилищен комплекс "1 хоум" в София от компанията "Грийнлайф пропърти". "Ако откажеш анекс на договора, в който е актуализирана цената на имота нагоре, от фирмата директно прекратяват договора едностранно и информират, че ще върнат парите. Това е неравноправно действие при положение, че липсва подобна клауза в споразумението, която да е свързана с инфлационни процеси. Клиентът или потребителят е ощетен, тъй като реално се явява първоначален кредитор на строителната компания", коментира Пейо Майорски, председател на АЗП.
От АЗП настояват Комисията за защита на потребителите трябва да се заеме с тези случаи, защото са нарушени правата на гражданите. Тази комисия трябва да упражнява контрол по тези договори.
Обичайно става въпрос са хора без търговски опит, а договорите на "зелено" са едни от най-сложните в правния и търговския мир в страната. Много често строителите или брокерите на недвижими имоти залагат клаузи, които понякога не влизат в действие, но в извънредна ситуация като тази с пандемията, войната или инфлацията, показаха слабостите в тези споразумения. Затова е необходимо потребителите да бъдат защитени при покупката на ново жилище на много ранен етап, смята Майорски.
Преди пандемията, до 2020 г., основните рискове при покупка „на зелено" бяха строежът да не бъде довършен или строителят да продаде имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице с нотариален акт. Друга опасност бе да се закупи имот с ипотека в полза на банка срещу отпуснат на строителя банков кредит за изграждането на обекта.
Същите рискове са актуални и сега, но след пандемията, войната в Украйна и галопиращата инфлация, някои строители едностранно повишават цената по предварителен договор за покупка на имот „на зелено" поради увеличение на цената на строителните материали. Аргументират се с т.нар. „стопанска непоносимост", правен статут, регламентиран в чл. 307 от Търговския закон, който гласи: „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността".
СЪВЕТИ
Потребителите обаче трябва да знаят, че когато строителят не е изпълнил свое задължение по договора с купувача, в зависимост от вида на неизпълнението, купувачът може да развали договора и да иска от съда да му присъди уговорените неустойки. Още при подписване на предварителния договор трябва да се внимава по какъв начин са уговорени неустойките за неизпълнение.
За предпочитане е да се уговарят твърди цифри, като например 10 лева на ден за всеки ден забава, или наемната цена на закупувания недвижим имот, например 500 лева на месец. В практиката уговаряните неустойки обичайно са в процент от стойността на „неизвършените строителни работи", а каква е тази стойност е трудно да се установи, дори и в рамките на съдебен процес.
При все по-често срещаната хипотеза за едностранното увеличаване на цената по сключен предварителен договор от страна на строителя, купувачите следва да имат предвид, че такова увеличение трябва да бъде отправено с писмено искане от страна на строителя. Клиентът от своя страна може да отнесе спора до съда, като в хода на делото се установява основателността на искането за увеличение на цената. Съдът изследва въпроса дали и с колко е увеличена стойността на материалите и на труда и дали строителят не цели увеличаване на своето възнаграждение. Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение на строителя. Ако стойността на имота е покрита и всички разходи на строителя са покрити, то съдът ще допусне увеличение на неговото възнаграждение, само ако е ощетен. Ако пък строителят е в забава за завършване на строежа, изменението на цените след уговорения срок няма да се вземе предвид от съда и искането за увеличение ще бъде отхвърлено, обясни Пейо Майорски. Продължителността на такива дела са около година-година и половина на една инстанция.
Затова е добре да се ползва услугата на специалисти по вещно право - адвокати, в процеса по сключване на сделки с недвижими имоти. Това осигурява в най-висока степен сигурност, че сделката ще бъде сключена при максимално ясни, прозрачни и добри за клиента условия. Някои държави дори имат специална нормативната уредба, с която участието на адвокати при имотни сделки е задължително – Германия, Франция, Белгия, Холандия, посочват от АЗП.
„Считаме, че това е наложително и в България да бъде нормативно регламентирано, с оглед защитата на правата и интересите на потребителите", подчерта Пейо Майорски.
В момента повечето строители и брокери, които предоставят консултантски услуги на пазара на недвижими имоти, не притежават нужната квалификация да консултират клиенти по всякакви правни въпроси, свързани с придобиването и разпореждането с недвижими имоти, посочват от АЗП. Това е нарушение на Закона за адвокатурата, строго регламентиращ изискванията за предоставяне на правни услуги, а именно единствено от лица, придобили качеството на адвокат по реда на закона. Ситуацията неминуемо поражда изключително негативни правни последици за потребителите, най-често изразяващи се в материални загуби в значителни финансови размери.
