Как се свиква общото събрание на етажната собственост, за да вземе някакви решения и да не може после да се оспорва?
Д.З., София

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) изрично разпорежда, че органите за управление са управителният съвет или управителят, както и Общото събрание. Със сигурност правомощията на Общото събрание са много повече и много по-големи и като обем, и като важност.

Сред тях например са дори такива като изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател, който не спазва определени правила. Също Общото събрание определя размера на различните парични вноски, то приема решения за отдаване под наем на общи части, за основен ремонт и основно обновяване на сградата, избира и освобождава управителния съвет, домоуправител, касиер, контрольор.

Нещо повече. Важността на Общото събрание се подчертава и от това, че приетите от него решения обвързват дори и нови собственици, ползватели и обитатели на самостоятелни обекти в етажната собственост, които не са участвали в тяхното приемане.

Затова определено е важно да се спазва точно процедурата по свикване и провеждане на съответното общо събрание, за да е сигурно, че неговите решения няма да бъдат лесно оспорени, неспазвани или направо отменени. ЗУЕС е предвидил, че Общото събрание се свиква най-малко един път годишно. Това се прави по правило от управителния съвет (управителя) или контролния съвет (контрольора).

То обаче може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20% идеални части от общите части на сградата. Искането при тази хипотеза се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в този срок, тогава общото събрание се свиква от собствениците по реда, предвиден в закона.

Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.

Има и специални правила за реда за свикване на Общото събрание. В ЗУЕС е разпоредено, че то се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място във входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето ѝ.

Собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер. Съобщаването за провеждане на общо събрание в тази хипотеза може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес в страната, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени. 

В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.

Освен в неотложни случаи общото събрание не може да се свиква в дни, обявени за официални празници, както и в дни, обявени от Министерския съвет за почивни.