Разбрахме се за продажба на имот, но се иска сключване на предварителен договор. И той ли трябва да е писмен и какво задължително трябва да има?

В.Ц., София

----------------------------

Уредбата на предварителния договор се съдържа в няколко разпоредби на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Един от текстовете предвижда, че предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва задължително да се сключи в писмена форма. Всички договори за покупко-продажба на недвижими имоти изискват такава форма. Това автоматично означава, че предварителните договори за тях са валидни, ако са в писмена форма. Не е задължително да са в нотариална форма, но трябва да са писмени.

Това е и първото задължително условие при предварителните договори. На следващо място в тях трябва да се съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Това означава, първо, задължително да бъде посочено между кого и кого се сключва той - да бъдат посочени пълните имена със съответните данни за адрес, ЕГН и т.н. След това трябва да се напише предметът на договора, т.е. имотът. Добре е той да бъде описан подробно, като за целта може да се ползва описанието в нотариалния акт или съответния друг акт за собственост на продавача (например договор за покупка или за замяна и т.н.). После трябва да се отбележи цената - точно и конкретно. Най-добре е след това да се посочи срокът на договора. Това означава да се отбележи крайна дата за сключване на окончателния договор. Страните могат да се споразумеят и че при определени обстоятелства този срок може да бъде продължен - например ако банката не отпусне навреме кредит, при болест и т.н. Ако правят такава уговорка обаче, е добре и тя да фигурира в предварителния договор.

После трябва да се запишат правата и задълженията съответно и на купувача, и на продавача. Най-важните от тях са задълженията на продавача да представи всички документи, с които се установява правото му на собственост и се изискват от закона за нотариалното оформяне на сделката, както и да предаде владението на купувача след заплащането на съответната сума и след преминаването през нотариуса. За купувача основното задължение е плащането на сумата в уговорения размер и срок.

Във всички предварителни договори се записва изрично размерът на капарото, което купувачът дава. В него трябва задължително да се запише какво става с тази сума при съответно неизпълнение на която и да е от страните. Важно за предварителния договор е и да се запише как се разпределят разноските за нотариални, държавни и местни такси - колко плаща купувачът и колко - продавачът. 

Предварителният договор не трябва да се подценява и към него трябва да се пристъпва с внимание като към окончателен договор. Защото, макар и в писмена форма, той се сключва свободно, т.е. не в някаква правно защитена форма. Освен това в даден момент този договор може да стане окончателен въпреки волята на някоя от страните - било на купувача, било на продавача. Защото според чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор "може да предяви иск за сключване на окончателния договор". Пак там е записано, че "в такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила". По закон съдебното решение замества окончателния договор. Освен това то има силата на изпълнително основание.