Може ли да се направи нещо, ако се окаже, че закупен имот е по-малък от записаното в офертата и нотариалния акт, а бе платено на квадратен метър?
Ф.Ж., София
Според чл. 210 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) "при продажба на недвижим имот с посочване на пространството и на цената за всяка единица мярка, когато действителното пространство се окаже по-голямо или по-малко от посоченото в договора, цената на имота се увеличава или намалява съответно". Това означава поне три неща. Първо, че ЗЗД предвижда специални правила и текстове в случаи на грешки, несъответствия в размера на имота. Второ, че разпоредбата се отнася не само до жилища, но изобщо за всички недвижими имоти. Може да става дума за парцел за застрояване, за земеделска земя, за гори, за магазин и т.н. Може да се измерва в квадратни метри, в декари, хектари. Трето, че преимуществено при установяване на такава грешка се променя съответно цената - продавачът ще трябва да доплати, ако размерът е по-малък, а съответно повече пари ще трябва да даде купувачът, ако се окаже по-голям.
Веднага след това законът предпоставя и още едно разрешение. "Купувачът обаче може да се откаже от договора, ако пространството е с 1/10 по-голямо или по-малко от показаното в договора", пише в закона. Това означава, че в конкретния случай купувачът може да избере какво да направи - дали да иска повече пари, или пък да пристъпи директно към разваляне на договора.
Възможно е имотът да не е по-малък, а да е по-голям с една десета или повече. Тогава законът определя, че продавачът има право да иска увеличение на цената. В такъв случай обаче купувачът може да се откаже от договора. Тук изборът отново е на купувача.
Важно е да се знае, че исковете за упражняване на тези права могат да бъдат предявени само в рамките на една година от предаването на имота. Както и че горните правила не се прилагат при публичните продажби.
ЗЗД е предвидил и общи правила, които също може да бъдат свързани с грешки при сделки с недвижими имоти. Така чл. 27 определя, че са "унищожаеми договорите, сключени от недееспособни или сключени от техен представител, без спазване на изискванията, установени за тях, както и договорите, сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда".
Тук грешката е просто една от няколко възможности. Веднага трябва да се каже, че страната, която иска унищожението на основание грешка, е длъжна да обезщети другата страна за вредите, които й са причинени от сключването на унищожения договор. Това задължение отпада единствено ако докаже, че няма вина за изпадането си в грешка или пък че другата страна е знаела за грешката.
Законът изрично определя, че "грешка в предмета е основание за унищожение на договора, когато се отнася до съществени качества на същия". Така например, ако примерно се купува жилище, а пък то се окаже временна постройка. Ако пък грешката е в лицето, тогава тя била основание за унищожение само когато договорът е сключен с оглед на личността. Законът изрично определя, че "грешка, която се отнася само до пресмятането, не е основание за унищожение, а подлежи на поправяне". Например, ако е записана в договора грешна, неправилна сума.
