Докато икономистите предупреждават за все по-засилващите се рискове от бума на ипотечното кредитиране и надуването на имотния балон, брокерите доволно потриват ръце от регистрирания ръст на сделките и на цените на жилищата в София и големите градове през първото тримесечие на 2024 г.
Най-силно активизиране се наблюдава на жилищния пазар в София след забавянето му в края на 2023 г.
По данни на Агенцията по вписванията (АВ) през първото тримесечие в столицата са сключени 7298 имотни сделки при 6381 през 2023 г. Това е повишение с 14.4% - едно от най-силните тримесечия на пазара на недвижими имоти в София от 2008 г. насам, посочват брокерите. В данните на АВ влизат всякакви видове имоти - жилища, офиси, търговски площи, складове. Според брокерите специално за сделките с жилища в новостроящи се сгради ръстът е 20%.
„Превключването на пазара на по-висока скорост след забавянето през 2023 г. в голяма степен беше очаквано", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Бългериън пропъртис". И изброява причините за това активизиране: все още ниските лихвени проценти по кредитите, растящите доходи, забавянето на инфлацията на фона на нарастване на цените на имотите, както и очакваното ни приемане в еврозоната.
УСКОРЯВАНЕ НА РЪСТА НА ЦЕНИТЕ
Активизирането на пазара на жилища води и до ускоряване на ръста на цените, като това се вижда най-ясно в София.
Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2024 г. жилища в София по данни на "Бългериън пропъртис" на база реално сключени сделки е 1 650 евро/кв.м. при 1545 евро/кв.м. в началото на 2023 г. Годишното поскъпване през първите три месеца на годината е близо 7%, при 3% през последното тримесечие на миналата година. Средната обща цена на закупените апартаменти остава на нива около 137 000 евро.
Брокерите на компанията посочват, че средните цени в най-популярните квартали на база реално сключени сделки са:
• Банишора - 1 615 евро/кв.м.
• Малинова долина - 1 400 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1 935 евро/кв.м.
• Овча купел – 1 440 евро/кв.м.
Активност и покупки на жилища има в цяла София, но и през тази година се запазва тенденцията за липса на достатъчно предлагане на стари жилища. Предпочитанията на купувачите обаче са към ново строителство. Именно затова проектите продължават да се продават още в ранен етап на строителството и много от сградите биват разпродадени още достигане на Акт 14.
Наблюденията на "Бългериън пропъртис" са, че в момента на пазара са предимно хора, които купуват жилища за собствено ползване. От компанията очакват "поредна успешна година" на имотния пазар с голямо търсене и ръст на цените малко над очакваните 5-10%.
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ
В същото време икономисти призовават БНБ да вземе допълнителни мерки, за да ограничи кредитирането и охлади пазара на жилища.
Според различни данни между 50 и 60% от сделките в София са финансирани с кредити.
„Сега сме на най-ниските лихви в историята, което означава, че оттук-нататък те само ще растат, по-надолу няма как да отидат. Това е много рисково, защото сметката, която си правим, може да излезе крива след две или три години”, коментира пред Нова телевизия икономистът Георги Ангелов.
Той посочи, че за разлика от много страни в Европа и САЩ, където ипотеките са с фиксирани лихви, у нас те почти на 100% са плаващи, обвързани с пазарните условия. Така във всеки един момент лихвите не само за новите кредитити, но и на старите, може да скочат, и хората да не са в състояние да си покриват вноските към банките. В много страни в ЕС, където лихвите по ипотеките бяха колкото тези при нас, вече са 7-8%.
"Банките не трябва да отпускат твърде рискови кредити - такива, при които месечната вноска отнема голяма част от дохода на домакинството. Така дори малък ръст на лихвата може да направи този кредит необслужван", коментира Ангелов.
Брокерите се опитват да успокоят ситуацията. "В последните месеци банките са малко по-строги при отпускането на кредити и искат от клиентите си по-голямо самоучастие. Освен това в страната голям процент от сделките се извършва със спестявания, а не с кредити. А както знаем в банковата система депозитите са много повече от отпуснатите кредити", коментира Добромир Ганев от Национално сдружение "Недвижими имоти".
Последните данни на БНБ за новоотпуснатите жилищни заеми обаче говорят точно обратното. През първите месеци на годината се отчита рекорден ръст на новоотпуснатите жилищни кредити. През февруари те са за 746.5 млн. лв., което е 50% повече от февруари миналата година. Като се изключи рефинансирането на стари ипотеки, ръстът дори надхвърля 70%.
