Ако при договор за издръжка и гледане се прехвърля имот, то в кой момент той се прехвърля на новия собственик?
И.З., София
-----------------------------
Договорът за издръжка и гледане е класическо българско откритие, датиращо още преди 1989 г. Макар и да няма изрична уредба за него, независимо че не може да се открият специални, написани за него правила, то определено е безспорно, че през всички тези десетки години той е много често използван. Включително и за прехвърляне на имоти.
Той се подчинява на много от общите правила за договори, записани в Закона за задълженията и договорите. На практика той представлява писмен договор под формата на нотариален акт, при който едно лице прехвърля незабавно собствеността на свой имот срещу задължението на лицето, което получава имота, да осигури пожизнена издръжка и гледане.
Всичко това прави този договор възмезден. И макар и да не се дават, не се плащат пари, то имотът определено се прехвърля срещу насрещно задължение - "издръжка и гледане". Това, че договорът е възмезден, означава, че наследник по закон не може да претендира, че е накърнена запазената му част според Закона за наследството (ЗН). Ако например има две деца и имотът се прехвърли на едното, другото не може да претендира след смъртта на родителите, че има запазена част. То може само да претендира, че има някакъв порок в договора - например че другото дете не се е грижело и не е давало издръжка. Тази претенция се осъществява чрез иск пред съда.
Необходимо е да се знае, че този, който дава имота, го прехвърля още със сключването на договора. Т.е. този, който го получава, става веднага собственик и притежава нотариален акт. Той може да го ипотекира, продава, заменя. Задължението за грижи и издръжка обаче не отпада.
Обичайно в тези договори се записва, че имотът се прехвърля "срещу задължението да ме гледа и издържа, като ми осигури спокоен и нормален начин на живот, какъвто съм водил досега". Тази обща фраза обаче е опасна и за двете страни, защото лесно те могат да имат претенции един към друг при разваляне на отношенията. Затова е добре да се конкретизират задълженията в договора, за да е сравнително ясно за какво става дума. Може да е пазаруване, къпане, медицински грижи, даване на пари или храна и други.
Задължително е да се натърти, че задължението за гледане и издръжка е единно и неделимо. Това означава, че частичното неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение, заради което може договорът да се развали. Просто грижите и издръжката трябва да се полагат и поемат непрекъснато - а не един месец да се дават, а друг - не. Важно е да се знае, че ако в договора не е отразено къде точно следва да живее и пребивава този, който дава имота, и къде ще се осъществяват грижите и издръжката спрямо него, то тогава се приема, че същите следва да се осъществяват в обекта, който се прехвърля. Затова е добре и това да се конкретизира. Възможно е да се запише и че прехвърлителят запазва правото да ползва имота до смъртта си. Необходимо е и лицето, което прехвърля имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе си е заобикаляне на закона, което може да доведе до обявяването на нищожност на договора.
Развалянето на такъв договор е с обратно действие - имотът се връща на този, който го е прехвърлил, без да се налага той да плаща издръжката и гледането. Трябва да плати обаче подобренията в имота, ако такива са направени.
