От добрите намерения за устройството на района пред Централна гара в София като пространство за хората, а не за автомобилите, не е останало много. Проектът на "АиА Архитекти" (чийто основател и управител е Ангел Захариев, съпруг на външния министър) бе награден в архитектурния конкурс за вторичен градски център на ВИЗАР 2018 и вече порасна до обемно-устройствено проучване и концепция за изменение на подробния устройствен план. Уви, от тази еволюция гражданите губят. Големите зелени площи, залегнали в наградения проект, са подядени или съвсем изчезнали. Добрите транспортни решения и въвеждането на комфортни пешеходни зони остават в бъдеще време, а обемът на предвиденото застрояване е набъбнал драстично. Какво предвиждаше награденият проект и какви отстъпления е направил екипът архитекти?
----
Районът на Централна гара отдавна е градска язва, предимно заради лошия си имидж и проблемите с поддържането на това градско пространство. За специалистите в областта на устройственото планиране обаче проблемът е по-голям - гарата и жп линиите буквално са граница, която къса северните територии на града от връзка с центъра. Това ограничава развитието на града в тази посока въпреки добрите възможности - близост до центъра и изградена техническа инфраструктура. Проблемът се обсъжда от години, но очакваните инвестиции, които да задвижат развитието на тези територии, така и не дойдоха заради финансовата криза. За района зад гарата бяха планирани многомилионни проекти като Five Towers of Sofia на испанската "Урбис" и "Техно резиденшъл парк", проектът "Сивис" на "Риофиса", проект на "Си Eс Ай Еф" за търговски парк и др.
Територията на север от гарата ще трябва да почака още - като първа стъпка в тази посока се представя реконструкцията на предгаровото пространство и карето на юг от Централна гара (ограничено от бул. "Христо Ботев", "Мария Луиза", ул. "Клокотница", "Братя Миладинови" и ул. "Струга"). Тук по първоначална идея трябваше да се оформи огромно площадно пространство, с много озеленяване и вкарване на движението по "Мария Луиза" в участъка пред гарата в подземни тунели. Тази идея се отлага за светлото бъдеще - запратена е за след 2025 г. Дотогава комфортно площадно пространство няма да има. Няма да остане и място за озеленяване.
Максимално уплътняване със строителство
Първата фрапираща разлика при сравнението на спечелилия проект и новата концепция е изчезването на голяма паркова площ пред Централна гара, на мястото на сега съществуващата автогара "Сердика". Тук не просто няма да има озеленяване, а е предвидено на мястото да пораснат две огромни мултифункционални сгради. Силуетите им запречват част от гарата, като от чертежите не стават ясни повече подробности, защото този точно квартал е извън обхвата на проучването и явно е включен само визуално за повече пълнота. Мултифункционалните сгради в района на автогарата са предвидени да се изграждат след 2025 г., като ще се ползва публично-частно партньорство между общината и собственика на терена. Проверка в кадастъра показва, че собственик на част от земята е "Ауто Мобайл АД" с основен акционер "Кладана Лимитид" на Красимир Каменов.
Две високи сгради са предвидени да се издигнат и на терени на отсрещната страна на гарата пред бул. "Мария Луиза". Тук преди години също имаше автогара. По действащия устройствен план двата имота са предвидени за обществено обслужване, с много по-скромни параметри и ограничение на кота корниз до 20 м. В новия устройствен план обаче имотите попадат в зона на стария градски център Ц2, която позволява по-голяма интензивност и плътност на застрояването и доказване на кота корниз с работен устройствен проект. Така двата имота срещу гарата по новите предвиждания са за изграждане на многофункционални сгради с максимална височина 85 метра. Единият от имотите е частен и ъглов, като в него ще бъде изградена мултифункционална сграда с офиси, хотелска част и жилищна част. Справка в кадастъра показва, че имотът е собственост на "Прайм пропърти БГ" АДСИЦ.
Вторият имот е общинска собственост, като тук е предвидено да се изгради мултифункционален комплекс с нова концертна зала. Проектът всъщност предвижда три концертни зали - голяма амфитеатрална за 1600 зрители, камерна амфитеатрална с 300 места и мултифункционална зала с равен под за 500 зрители. Ще има и зали за музикални школи, магазини за музикални инструменти и др. Предвидено е в същия комплекс да бъдат изградени и хотелска част и офиси. За изграждането на всичко това ще се прави публично-частно партньорство, като срещу инвестиция в залата частният партньор ще получи право на строеж за хотелската и жилищната част.
Предвидените публично-частни партньорства обясняват уплътняването на максимум на застрояването, коментират архитекти. Видно е, че проектантското решение от 2018 г. в рамките на конкурса е за много по-скромни обеми. За сформирането на имотите в границите, в които се предлагат, е предложен специален член от ЗУТ, който позволява замяна на части от общински, държавни и частни имоти с цел да се осигурят терени за публични нужди. Разместването е засегнало три от новосформираните квартали. То е довело до обособяване и на втори голям общински терен със смесено предназначение - за жилищни нужди, офиси и обществено обслужване, към които ще има изградена и детска градина. От текстовете излиза, че изграждането и на тази сграда ще е включено в публично-частното партньорство за концертната зала. Към мултифункционалните сгради ще има и общи подземни паркинги.
Площадът изчезва, компромис с транспортните решения
Ако има нещо наистина скандално в новата концепция спрямо идеите от наградения проект, това е пълното изчезване на площада пред гарата и допуснатите компромиси с достъпността, коментират специалисти. Награденият проект изпъква с голямо и силно озеленено пешеходно пространство и смъкване на движението по бул. "Мария Луиза" в тунели под земята. Място сред пешеходците в наградения проект е оставено само за трамваите. Нищо от това не присъства във визуализацията към новата концепция за устройствен план. За движението на първо време са предложени два варианта - пешеходците да продължат да минават през подлеза, като отгоре се запазят две автомобилни платна плюс линиите на трамвая или да се осигури и пешеходно преминаване отгоре чрез силно забавяне на движението в този участък. И при двата варианта за площадно пространство пред гарата по-скоро не може да се говори, такова има пред концертната зала.
От обяснителните записки към концепцията за транспортно обслужване става ясно, че вкарването на движението в тунели пред гарата ще може да стане евентуално след 2025 г. Дори и с тази далечна перспектива това се обещава условно - ако изграждането на тунели не е възможно, екипът предлага минаването на автомобили в тази част на "Мария Луиза" да бъде забранено. Не е ясно как ще се организира движението при такава забрана.
В най-близко време особени промени в достъпността не се обещават. Предвижда се само промяна на организацията на движението в новите квартали с мултифункционалните сгради и нов мост над р. Владайска при Сточна гара. За пореден път се обещава изграждане на северното платно на "Данаил Николаев". Повече промени в транспортното обслужване са планирани след 2022 г., когато ще се изгражда тунел от ул. "Опълченска" под жп линиите в посока към ул. "История славянобългарская", заложени са нови улици на север от Централна гара, както и нови пешеходни тунели и надлези в тази посока. Тук все пак има добра новина за пешеходците - централното платно на бул. "Мария Луиза" в участъка от гарата до "Лъвов мост" ще бъде затворено и ще бъде изграден линеен парк с място за преминаване на автобуси и трамваи. Според напречния разрез на тази част от булеварда в центъра ще има споделено трамвайно и автобусно трасе, отделено с паркови ивици от автомобилното движение, което ще мине в сегашните локални платна с по две ленти във всяка посока. Заложени са велоалеи и в двете посоки на движение. Според проектантите идеята е линейният парк по бул. "Мария Луиза" първо да стигне до "Лъвов мост", а в по-късен етап - и до площад "Св. Неделя". Очаква се този зелен булевард да се насити с магазини и заведения. Чак на този етап - след 2022-ра, се предвижда създаване на възможност за комфортно пешеходно преминаване на бул. "Мария Луиза" в района на спирките на градския транспорт пред гарата.
Обсъждане и корекции
След всичките тези отстъпления проектантският екип на практика е минимизирал в пъти разходите на общината за инвестиции в добри транспортни решения и е максимализирал интереса, който частните собственици и бъдещи инвеститори могат да имат към района чрез допускане на максимално застрояване, коментират архитекти. Дали този двоен натиск ще отслабне зависи от бъдещите корекции и обществено обсъждане на концепцията. Разработката тепърва трябва да преминава през проверката на общественото мнение, следва да бъде одобрена от СОС и едва тогава ще се изготви задание за изработване на реалния подробен устройствен план. Едва след приемането на подробния устройствен план ще може да се изработят и конкретните инвестиционни проекти. Проектантите са категорични, че за случването на публично-частните инвестиции в общината следва да се създаде специално координационно звено. Като последващи разработки екипът предлага да се мисли за концепция за развитие на частните автогари и имотите на НКЖИ в района, както и върху развитие на кварталите на север от гарата.
