Законът е врата в полето, гласи народната мъдрост. В случая със София вратите са даже две. Два закона не могат да опазят столицата от презастрояване - законът за устройство на територията /ЗУТ/ и законът за устройството и застрояването на Столична община /ЗУЗСО/. Всички техни ограничения се четат както дяволът - Евангелието, и се прилагат още по-творчески. Резултатът е презастроен и претоварен транспортно град.
Няколко емблематични проекта от последните месеци показват с каква лекота се заобикалят ограниченията в ЗУТ и ЗУЗСО и как всичко се оказва възможно за едни, независимо от потенциала за голям медиен скандал. Вижда се ясно и как целесъобразността при устройството на територията е отстъпила място на формалното следване на нормите и се прилага само ако служи на интереса на инвеститорите.
10 сантиметра пестят много време и проблеми
75 метра. Това е максималната височина на сградите в София, над която контролът върху инвестиционните намерения става много по-сериозен. Нормата за високото строителство бе въведена през 2018 г. в ЗУЗСО и изисква при сгради над тази височина подробните устройствени планове да се приемат от Столичния общински съвет, като задължително се изработват и работни устройствени планове (с точното разположение на сградите, разстоянията между тях и височините им). Но както сме ставали свидетели, няма никакъв проблем една норма да се финтира безсрамно, дори и всички да разберат, че се е случило точно това.
Показателен пример за формалното съобразяване с ограничението е един от най-интересните актуални проекти - изграждането на 7 високи кули на терена на бившия “ИПК Родина”. Изменението на плана и издаването на визи за проектиране на комплекса край Цариградско шосе, в местността “Къро”, минаха светкавично, като самите дати на движение и издаване на документите са впечатляващи. Самото заявление за изменение на плана е от юли, но документи към него са прилагани през август. Наложило се е и допълване на проекта за “Организация на движението”, както и задължителното по закон транспортно проучване. След като документите са окомплектовани, скоростта на действие на главния архитект става завидна. Заповедта, с която Здравко Здравков одобрява изменението на плана за регулация и застрояване на имотите, собственост на “Изток инвест плаза”, е издадена на 7 ноември 2023 г., а визите за проектиране са одобрени на 12 декември 2023 г. Те предвиждат изграждане на огромен комплекс от жилищни и нежилищни сгради, с детска градина и търговски площи, като на терена е заложено да бъдат изградени 7 кули с височина от 74 метра и 90 сантиметра.
Липсващите 10 сантиметра до нормата от 75 метра са ключови. Това спестява на инвеститора куп неприятности, на първо място - нужда да минава през одобрение на Столичния общински съвет. Освен, че съветът реално не работи, евентуално вкарване на плана в него би довело до много по-сериозно обсъждане и тежки разговори по доказване на заложените параметри, особено в областта на транспортното натоварване на района.
И без 7-те кули тази част от Цариградско шосе постоянно се задръства, с кулите няма как ситуацията да не се влоши. Тук подобрение ще може да се очаква с пускане на новата метростанция, изграждаща се точно отсреща, но така или иначе заобикалянето на СОС е спестило много нерви и време на инвеститора. Случайно или не, издаването на визата съвпадна и с началото на строителството на метростанцията. Зад инвестицията в кулите стои бизнесменът Михаил Тиков.
Златни сантиметри спестиха проблеми и на друг висок проект в центъра на София, който дълго време не можеше да тръгне - на висока сграда със смесено предназначение в идеалния център на София, на бул. “Янко Сакъзов”, до сградата на НСИ. Тук заветни се оказаха 60 сантиметра - до достигане на друго ограничение в ЗУЗСО - 50 метра. При сгради над 50 метра се изисква задължително доказване на транспортно-комуникационното обезпечаване на територията. Сградата на "Янко Сакъзов" е с кота било 49 метра и 40 сантиметра.
Добре дошли в сгради с илюзорно паркиране
Редовно заобикаляни и финтирани са и нормите за осигуряване на задължително паркиране. Така вместо да са в съответните гаражи, колите са навсякъде около сградите, натоварвайки допълнително улици и зелени площи. Тук възможностите за заобикаляне на правилата са много. Изискването на хартия е за едно паркомясто на жилище, при офисите 1 място трябва да се осигури на всеки 80-100 кв. м. разгъната застроена площ.
И тук може да се даде пример с епична сграда в София - небостъргача “Златен век” в столичния квартал “Лозенец”. По първоначални проекти помещенията в небостъргача са били планирани като офисни. Така за всеки 100 кв. м РЗП е трябвало да се осигури по едно паркомясто. Това е довело до необходимост от проектиране на много голям подземен гараж - на 7 нива. Всичките тези мъки са спестени с промяна на предназначението на помещенията от офиси в ателиета. Така за огромните ателиета от над 200 кв. м остава изискване от само 1 паркомясто на ателие. Темата с ателиетата бе интересна и по линия на друга промяна в ЗУТ - през 2021 г. те бяха приравнени на жилища. Това спести на собствениците проблеми с плащането на промишлен ток и данъци, но на практика узакони проблемна практика по заобикаляне на ЗУТ, коментират архитекти.
При доказването на места за паркиране дълго време се прилагаха и по-прости и нахални смени като например залагане на нереалистично малки размери на колите, които ще паркират. “Виждал съм проекти на гаражи, проектирани за 3-метрови коли, тоест целият гараж е предназначен за мини коли”, коментира архитект. Тези вратички в наредбата за транспортно-комуникационната система уж бяха затворени, но пък се отвори нова - с допускането на автоматизирани паркинг системи на 2 нива. Системите се залагат на хартия, наемат се временно платформи, докато се изкарат съответните документи, а в последствие се демонтират. Законът, естествено, не позволява това, и в установени такива случаи изисква обратно монтиране, но за целта е нужен контрол, какъвто няма.
Около тези системи за паркиране възникват и казуси със закупуването на паркоместа. Инвеститорите обикновено не предлагат за продажба такива виртуални паркоместа, но е възможно да се случи и обратното, като много от кандидат-собствениците се чудят какво точно купуват, когато на хартия им се предлага едно парко-място, а в реалност би следвало да съществуват две едно над друго.
Озеленяване или фотоволтаици - няма място
При спазването на задължителния процент озеленяване много често в централните зони на София се залага вертикално озеленяване, включително озеленяване по тераси и покриви. Това е позволено по изключение, но и тук има изисквания, както и контрол и глоби за неподържане на озеленяването. Глобите за това, че озеленяването е останало на хартия и не се поддържа, са съвсем символични - до 5000 лв. Въпреки хитруването, центърът, а и цяла София е доста зелена на фона на други европейски градове. Много голям проблем е неподдържането на зелените терени - има паркови части, които приличат на гори тилилейски, и никой не припарва до тях - като например парка зад площад “Журналист”, коментират архитекти.
От тази година озеленяването влиза в конкуренция с друго изискване - всички нови сгради да се проектират като сгради с близко до нулево енергийно потребление. Изисква се задължително не по-малко от 55% от потребената енергия да е от възобновяеми източници, разположени на място на ниво сграда или в близост до сградата. В големи градове това е много проблемно. “Какво да слагаме с приоритет - озеленяване или фотоволтаици”, питат специалистите.
Тук отново се стига до лъжи заради недомислена уредба. “Писахме възражения, че газът и “Топлофикация” не се приемат за чиста енергия, а токът, ако го прекараш през термопомпа, се счита, че покрива изискването за ВЕИ, нищо, че може да идва от въглища”, дават пример специалистите. Можем само да гадаем с какви врътки ще се доказват новите изисквания и къде ще се монтират фотоволтаиците във вече презастроен град.
“Могат да се дадат много такива примери. Истината е, че устройството на територията трябва да се организира не само въз основа на законосъобразност, но и на целесъобразност. Няма друга система, при която на ниво закон да е заложена възможността за преценка по целесъобразност. Ако дадена норма е заложена до определено ниво, нищо не изисква то да бъде спазено. Нашата практика премахва целесъобразността и всичко се прави на максимума или малко под него, за това отговорност носят много хора по веригата”, коментират архитекти.
